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[트럼프 2기 부동산 경기 전망] “규제 완화로 활성화” vs “건축비 올라 위축”

2025년 부동산 시장은 도널드 트럼프 당선인이 내놓은 부동산 정책에 따라 기대와 우려가 교차하고 있다. 트럼프 당선인은 2017~2021년 1기 임기 동안 대규모 감세, 금융 규제 완화, 저금리로 주택 구매자 부담을 줄여 부동산 시장 활성화에 기여했다는 평가를 받고 있다.     부동산 시장의 부진이 2년째 지속되면서 트럼프 대통령 집권 2기에 대한 기대감도 커지고 있다. 트럼프 당선인의 공약들이 향후 주택시장에 미칠 수 있는 영향에 대해 알아봤다.     ▶서민주택 건설 증대   트럼프 당선인의 공약 중 신규 주택 건설 촉진에 따른 주택가격 문제 해결에 대해 업계는 큰 기대를 걸고 있다. 그는 지난 8월 15일 기자회견에서 “주택 건설을 위한 연방정부 토지를 개방할 것”이라며 주택시장 문제 해결 방안을 내놓았다.     이에 대릴 페어웨더 레드핀 수석 이코노미스트는 “연방 토지는 시골 지역에 집중돼 인구 밀도가 높은 도시에는 아무런 도움이 되지 않는다”고 말했다.     전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 2023년 중반 기준 미전역 400만 채 이상 주택이 부족한 상태다. 올해 신규 주택 건설이 다소 증가했지만 높은 주택 수요를 충족시키에는 역부족이다.     ▶규제 완화   트럼프 당선자는 첫 번째 임기가 끝날 무렵 저렴한 주택에 대한 규제 장벽 제거 행정 명령에 서명한 바 있다. 그는 지난 9월 뉴욕경제클럽에서 한 연설을 통해 “주택 비용을 끌어올리는 규제를 없애서 비용을 절반으로 줄일 것”이라고 강조했다.     짐 토빈 전국주택건설협회(NAHB) 회장은 단독 주택 비용의 약 24%와 다세대 주택 비용의 약 41%가 지방, 주 정부 및 연방 차원의 규제 비용에서 직접 기인한다고 분석했다. 그는 “주택이나 아파트 건설에 대한 규제 부담을 줄이면 소비자의 비용 부담도 낮아질 것”이라고 덧붙였다.     ▶불법 이민자 추방   트럼프는 선거기간 급증한 불법 이민이 주택 가격 상승의 원인이라고 강조했다. 수백만 명의 불법 이민자 추방을 주택 위기 해결책으로 내놓았다.     뉴욕이민연구센터에 따르면, 건설업은 불법 노동자를 가장 많이 고용하는 산업이며 그 규모는 150만 명으로 추산되고 있다.     불법 이민자의 추방은 건설 인력에 악영향을 미칠 것이라는 게 전문가들의 지적이다.   제이콥 채널 렌딩트리 수석 이코노미스트는 “건설 산업이 이민 노동력에 의존하고 있어 추방하면 건설 비용이 더 높아질 수 있다”고 봤다.   ▶관세 인상   트럼프 대통령은 모든 수입품에 대해 10~20%의 관세를 제안했다. 중국산 상품은 60~100%이다.     전문가들은 목재 같은 원자재에 10~20%의 일괄 관세를 부과하면 주택 비용과 주택 개조 자재 비용이 상승할 수 있다고 우려했다.     주택 및 부동산 데이터 뉴스레터인 레시클럽 분석에 따르면 단독 주택의 평균 건축 비용은 약 39만2241달러다. 이은영 기자트럼프 2기 부동산 경기 전망 활성화 건축비 토빈 전국주택건설협회 규제 비용 규제 완화

2024-11-13

[내년 경기 전망 시나리오] 상반기에 둔화했다 하반기에는 회복

인플레이션을 잡기 위한 싸움이 시작된 지 거의 2년이 되어 간다. 금리인상 사이클은 사실상 끝난 것으로 보인다. 인플레이션은 꾸준히 하락세를 탔고, 대신 지금까지 올린 금리의 영향이 점차 경기에 반영되고 있다. 내년의 투자환경은 결국 인플레이션의 하강 속도와 성장의 지속성 여부에 달려 있다. 미국을 포함한 선진국들에서는 내년에도 물가 하락세가 지속할 것으로 예상한다. 다른 말로 하면 경기둔화이기도 하다. 상반기는 둔화, 하반기 회복이 예상된다는 것이 일반적인 관측이다.   ▶미국 등 선진국 전망   고속 금리인상에도 불구, 미국과 유럽 등 선진국 경제는 지난 2022년과 2023년에 걸쳐 지속적인 성장세를 보였다. 최근 들어서야 금리인상에 따른 경기 위축이 조금씩 가시화되고 있다. 일단 현재로써는 글로벌 경기 전반이 상반기 중 소폭 둔화할 것으로 예상한다. 연착륙 가능성에 대한 기대감이 높긴 하지만 물론 순탄치 않을 수도 있다.     긴축 효과는 나라마다 다르게 나타날 것이다. 미국 경제는 그중 가장 양호한 상태를 보여 왔다. 인플레이션이 잡혀가고 있는 만큼 각국 중앙은행의 통화정책도 완화 쪽에 무게가 실릴 것이다. 시장은 이런 변화가 그만큼 경기둔화가 지속하는 기간을 단축할 것으로 기대하고 있다.     인플레이션이 계속 목표치에 근접해 가고, 경기가 둔화 조짐을 보이는 만큼 중앙은행들은 금리 완화 쪽으로 방향을 잡을 것이다. 상반기 막바지쯤 금리인하 조치가 시작될 수 있다. 이렇게 되면 상반기까지 위축됐던 경기는 첫 금리 인하를 신호탄으로 회복기로 들어설 것이라는 게 경제학자들의 관측이다.     ▶다른 나라들은   중국이나 일본은 미국이나 유럽 등과는 사뭇 다른 상황에 놓여 있다. 중국은 기존의 안정적 성장 기조를 관철하기 위해 필요한 추가 인센티브 조치들을 취할 것으로 예상한다.     경기에 성장 동력을 주는 것에 더 방점이 실릴 것이다. 내년 상반기보다는 하반기 성장률이 개선될 것으로 보인다. 결과적으로 전년 동기대비 약 4.3~4.7% 성장률을 기록할 것이라는 전망이다.     일본은 긴축과는 거리가 먼 정책을 고수해 왔다. 하지만 내년 상반기부터 긴축이 가시화될 수 있다는 것이 중론이다. 국제 채권시장의 동요를 막기 위해 국채 수익률 통제와 관련된 정책에도 변화가 예상된다. 인플레이션이 계속 올라가면 긴축의 강도를 높일 수 있는 데, 이는 글로벌 채권 수익률의 상승과 엔화 강세로 나타날 수 있을 것이다.   ▶리스크 요인들   러시아-우크라이나 전쟁, 중동사태, 중국-대만의 긴장 상황 등은 지정학적인 불확실성을 높게 하는 요인들이다. 글로벌 공급망과 물가에 모두 변수로 작용할 수 있는 요인들이다. 이들로 인해 원자재 가격의 변동성이 높아질 수 있고, 그만큼 글로벌 경기성장에 제동이 걸릴 수 있을 것이다.     미국 내 정치지형도 불확실성을 더해주는 요인이다. 연방 적자 문제는 계속 이슈가 될 것이다. 가파른 금리인상으로 스몰 비즈니스의 파산이 늘고 있고, 금융권 위기가 다시 수면으로 올라올 가능성도 남아 있다. 이런 리스크 변수들의 향배에 따라 2024년의 경기 전반 역시 전혀 다른 양태로 전개될 수 있을 것이다.   ▶두 가지 시나리오   여전히 불확실성이 높은 환경이라는 점에서 두 가지 시나리오를 계속 생각해볼 수밖에 없다. 첫 번째는 경착륙 시나리오다. 지금은 가능성이 적은 것으로 보이지만 배제할 수 없다.     먼저 지금까지 올린 금리 여파가 예상보다 크게 나타나는 경우다. 경기둔화가 심화하고 인플레이션이 더 빠르게 떨어지는 상황이다. 혹은 인플레이션이 쉽게 더 떨어지지 않을 경우 금리를 현 상태에서 더 오래가야 하는 경우다. 그 결과는 마찬가지로 경기 위축이 더 심화하는 것이다.     이럴 경우 투자환경은 전체적으로 어려워질 수 있다. 단, 단기적으로 전자의 상황은 만기가 긴 채권과 주식에 상대적으로 유리한 상황이 만들어질 수 있다. 중앙은행이 금리 인하로 빠르게 회귀할 수 있기 때문이다. 반대로 인플레이션이 현 수준에서 좀처럼 더 떨어지지 않을 경우 장기 채권과 주식에는 상대적으로 더 불리한 상황이 이어질 것이다.     많은 이들이 기대하는 것은 연착륙이다. 지정학적 요인 등 외적 충격이 없는 상황에서 약간의 경기둔화를 경험하는 것은 소비를 줄이고, 인플레이션이 더 내려가는 데 도움이 될 것이다.     이렇게 되면 적절한 시기에 연준이 금리를 내릴 수 있는 여건을 만들어줄 수 있다. 이 시나리오대로 간다면 경기침체까지는 경험하지 않고, 내년 하반기로 넘어가며 다시 경기확장을 경험할 수도 있다. 그리고 이는 중국이나 유럽 등 글로벌 경기에 긍정적 영향을 미치게 될 것이다.   결과적으로 시장은 다시 위험자산을 선호하게 될 것이다. 어쩔 수 없는 변동성을 경험하겠지만, 전반적으로 주식형 자산이 수혜자가 되고, 채권형 자산 역시 이자가 떨어지는 만큼 상승 모멘텀을 받을 수 있을 것이다.   ▶주식과 채권시장   연착륙 시나리오대로 풀릴 경우 신흥시장과 글로벌 시장 전반이 미국 시장보다 강세를 보일 수 있다.     미국의 주식형 자산은 상대적으로 비싸다. 물론, 가치주나 순환주, 스몰캡 등에서는 여전히 가격대가 좋은 종목들이 많다. 섹터 별로는 경기회복과 맞물려 자유 소비재, 테크놀러지 분야가 좋을 수 있다. 하이테크는 이미 멀티플이 높은 종목들이 많지만 이자가 내려가면 이로 인해 섹터 전반이 탄력을 받을 수 있을 것이다.     내년 상반기에는 경기순환에 민감한 섹터와 가치주 종목이 선전하고 하반기로 넘어가면 금리인하와 경기회복 영향으로 하이테크와 성장주가 다시 주도할 가능성이 높다고 보인다. 물론, 이런 전망은 연착륙 시나리오가 현실화될 경우다.   채권시장은 아무래도 재무상태가 좋은 기업들이 우선시될 필요가 있고, 그럴 가능성이 높다. 내년 상반기는 경기둔화가 좀 더 가시화될 수 있기 때문이다. 상대적으로 만기가 긴 채권들이 유리해질 수 있는 데, 이자가 더 내려가기 전에 수익률을 확보하는 것이 바람직할 것으로 보인다.     이자가 내려가면 이자가 많은 장기 채권값이 오를 것이다. 이자하락과 함께, 혹은 이자하락에 대한 기대심리가 반영돼 달러가 약해지면 해외, 특히 신흥시장 채권이 수혜자가 될 수 있다. 전술적 자산운용은 이런 시장환경의 변화에 맞춰 자산배치에 변화를 줄 수 있을 것이다. 켄 최 아메리츠 에셋 대표 kenchoe@allmerits.com내년 경기 전망 시나리오 하반기 상반기 내년 상반기 둔화 하반기 하반기 성장률

2023-12-26

[시장 분석 및 경기 전망] 주가 멀티플 최고치…능동적 리스크 관리 필요

지난해 10월 말부터 진행된 반등국면이 지난 7월 말 고점을 찍은 이후 소폭 하락하며 현재까지 새로운 반등 고점을 만들지 못하고 있다. 이대로 다시 주저앉을 것인가, 상승 국면을 계속 이어갈 것인가? 전문가들은 연말까지는 대체로 상승 기조가 지속할 것으로 낙관하고 있지만, 연방준비제도(Fed.연준)를 가장 큰 ‘리스크’로 꼽고 있다.   ▶좋은 지표가 나쁘다   2분기 기업실적이 상당히 양호했다. 고용지표도 둔화하는 흐름을 보이지만 여전히 견실한 상태를 유지하고 있다. 국내총생산(GDP) 등 기타 경기지표도 애초의 예상치를 웃돌며 불황 우려를 불식시키고 있다. 이런 데이터들은 일반적으로 시장이 긍정적으로 반응하는 좋은 소재들이다. 그러나 지금은 달갑지 않다. 인플레이션이 기대하는 방향으로 잡혀가고있지만, 생각보다 경기가 좋기 때문에 연준의 긴축 기조가 강화되거나 기대보다 더 오래 유지될 가능성을 걱정하기 때문이다.     ▶현재 상황   8월에는 다 마이너스가 났다. 그러나 2023년 전체를 볼 때 시장은 8월 말 S&P500 기준으로 17%가 올랐다. 물론, 이 성적은 ‘메가 테크’ 기업들 탓이 크다. 메타, 아마존, 애플, 마이크로소프트, 구글, 테슬라, 엔비디아 등 7대 하이테크 기업들이 올해 들어 66% 상승했다. 이들 7대 기업을 뺀 나머지 493개 기업의 성적만 보면 5% 오르는 데 그쳤다. 불과 10개 미만의 종목들에 대한 편중이 너무 컸던 것이 사실이다. 그래서 지난해 10월 말 이후 진행된 반등장에 대해  너무 후한 점수를 주는 것은 어렵다.   그렇다고 부정적 해석만 할 필요는 없다. 기업들의 규모를 배제한 동일가중지수(equal weight index) 차원에서만 볼 때 8월 말까지의 S&P500의 성적은 7%를 상회했다. 4분기도 이전 3분기의 흐름이 유지된다고 가정하면 동일가중지수로도 두 자릿수 성적이 가능한 상황이다. 역사적 평균 수익률이 10% 안팎이었던 것을 감안하면 나쁜 성적이라고 할 수 없다. 특히 최근의 단기 하락세가 양호한 경기지표들 속에 나타난 것이어서 부정적 진단을 하기엔 적절치 않다.   역사적으로도 8월과 9월은 시장이 상대적으로 약세를 보이는 편이다. 이런 계절적 요인과 함께 지난해 말부터 회복세가 지속했기 때문에 일부 이익을 실현하려는 동인이 작용했을 것이라는 분석이 있다. 추세가 바뀐 것이 아니라는 진단이다. 전문가들은 실제 하락 폭도 7월 말 반등 고점을 기준으로 5% 안팎이기 때문에 우려할 상황은 아닌 것으로 보고 있다. 실제 경험치로도 5% 안팎의 하락은 연평균 3회 이상 있어 왔기 때문에 전혀 새로운 현상은 아니라는 입장이다.   ▶낙관 지표   불확실성이 있다. 좋은 지표들과 나쁜 징후들이 뒤섞여 있는 상황이기 때문이다. 현재 긍정적 지표들 중 가장 대표적인 것은 국내 경제활동을 나타내는 GDP 수치다. 메이저 은행들의 경제학자들 전망치를 취합하는 블룸버그 추정치는 3분기 GDP를 평균 2.25% 정도 성장할 것으로 보고 있다. 그러나 가장 최근에 나오는 데이터들을 보다 직접 반영하는 애틀랜타 연방준비은행(연은)의 ‘GDPNow’ 3분기 추정치는 현재 5%대 성장률을 가리키고 있다. 통상 블룸버그 수치보다 애틀랜타 연은의 수치가 더 정확한 경제현황을 반영하고 있는 것으로 알려져 있다는 점을 고려하면 지금 미국의 경제활동은 상당히 왕성한 셈이다.   연준이 중요하게 생각하는 물가지표인 개인소비지출 물가지수(PCE) 역시 현재 계속 하락세를 지속해 타깃으로 삼고 있는 2% 선에서 그리 멀지 않은 상황이다. 고용시장도 점차 둔화 조짐을 보이며 신규 일자리 수가 월평균 10만 개 선으로 내려왔다. 고용시장 둔화 자체는 ‘나쁜’ 소식이지만 인플레이션을 잡아야 하는 과제가 남아 있는 이상 이는 반가운 현상으로 읽힌다. 인플레이션과 관련해 중요한 기대 인플레이션도 현재 역사적 평균치에 근접한 상태다. 기업의 마진율도 사상 최고 수준이고, 반면 채무 부담은 낮은 수준이다. 가계의 가처분소득 수준 역시 사상 최고치인 반면 채무 부담은 낮은 상태를 유지하고 있다. 결국 기업들의 설비 투자, 소비, 정부지출 등은 모두 사상 최고 수준을 보이며 경기를 견인하고 있다.   ▶비관 지표   고용시장 둔화는 일단 경기둔화의 신호탄으로 읽을 수 있다. 임금 수준도 하향곡선을 그리기 시작했다. 국채 이자 수익률의 역전상황은 이제 사상 가장 오래 지속하는 기록을 세웠다. 역사적으로 불황은 늘 연준의 금리 인상 사이클을 동반한 점도 주목할 부분이다. 연준이 금리 인상을 시작한 시점을 기준으로 편차는 있지만, 평균 2년 정도 후 불황이 시작됐다.     경기 전반이 최근까지 양호한 상태를 유지하고 있지만 이런 호조가 언제까지 지속 가능할지는 미지수다. 특히 정부의 과잉지출과 연준의 정책 실수는 계속 지켜봐야 할 리스크 변수다. 연준이 고용시장 둔화와 인플레이션 하강속도가 기대보다 더디다고 판단할 경우 긴축 기조가 강화되거나 필요 이상 장기간 유지될 수 있다. 이는 필연적으로 경기 위축을 불러올 가능성이 높다.   정부의 과잉지출은 연방 적자를 심화시키면서 이 역시 결국 경기에 부담으로 작용할 수 있다. 현재 정부는 계속 빚을 내서 지출하고 있는 상황이다. 경기부양을 위한 조치이지만 채무 부담이 위험 수준에 가까워지고 있다는 지적이 있다. 국채 수익률이 계속 올라갈 수밖에 없는 상황을 만들고, 결국 민간의 자금 경색과 경제활동 위축을 촉발하게 될 것이라는 우려다. 연준 역시 추가 금리 인상을 하지 않더라도 계속된 양적 완화로 비대해진 몸집을 줄이기 위해 국채를 푸는 방식을 통해 긴축 기조를 유지할 수 있다. 이 역시 국채 이자 수익률에 상승 압박으로 작용할 것이다. 이는 다시 정부의 채무 부담을 가중하게 되면서 악순환의 고리를 만들 수 있다.   ▶과대평가된 주식값과 자산관   현재 미국 하이테크 기업의 주당 수익 대비 주식값 멀티플(multiple)은 거의 27배다. 역사적 평균치는 18배. 테크 회사들을 포함한 전체 미국 주식값 멀티플의 역사적 평균치는 16배이지만 지금은 20배 가까이 올랐다. 그만큼 이익률도 많이 떨어져 있다. 국채 10년물의 수익률과 비교할 때 차액이 1%포인트로 줄어든 상태다. 역사적 평균치는 2%포인트 선이다. 이는 곧 이른바 무위험 자산으로 간주되는 국채에 비해 위험을 수용하는 대가가 너무 적다는 뜻이기도 하다. 쉽게 말해 안전자산인 국채에 비해 너무 비싸다.   주식의 이익률과 연방 국채 수익률의 차이가 1% 수준일 경우 향후 5년간 주식의 수익률 경험치는 연평균 6.4% 선이었다. 이는 역사적 평균치에 현저히 못 미치는 수준이다. 투자자들이 대비해야 하는 부분이다. 이런 상황에서는 막연하게 ‘바이 앤 홀드(buy and hold)’ 하는 방법이 효과적이지 않을 수 있다. 능동적인 리스크 관리와 자산운용 전략이 필요하고, 더 적절할 수 있는 환경이라고 볼 수 있다.   켄 최 아메리츠 에셋 대표 kenchoe@allmerits.com시장 분석 및 경기 전망 리스크 최고치 기타 경기지표 상승 기조 긴축 기조

2023-09-19

[부동산 이야기] 2023년 경기 전망

2022년은 절대 쉽지 않은 한 해였다. 팬데믹으로 인한 몇 년 동안 이어진 특수한 환경에서 겨우 적응해내고 무사히 살아남은 우리를 기다리고 있는 것은 그 후폭풍과 온갖 부작용들이었다. 하늘을 찌르는 듯 느껴지는 물가 인상이 식당이나 마켓 등을 가면 고스란히 그대로 느껴졌다. 일반 소비자에게 CPI 지수는 외계어처럼 들릴 뿐이고 마켓에서 상추가 한 단에 4.99달러에 팔리고 있다는 생생한 증언들이 훨씬 더 피부에 와 닿는다.     올해 계속되어온 공격적인 금리 인상과 긴축정책은 다 이 한없이 치솟은 물가를 잡기 위한 것이었다. 서둘러 잡지 않을 경우 이는 경기 침체와 맞물려 대공황과 같은 시대를 초래할 수도 있다는 우려 때문이다. 한 해 동안 그렇게 공격적으로 대응한 결과 2022년 말에 보이는 시점으로는 물가가 다행히 더는 치솟지는 않고 있다는 것, 살짝 안정세로 돌아서고 있다는 것, 그러나 아직은 마음을 놓을 수는 없는 상황이라는 것이다. 하여 2023년 내년에도 금리는 올해처럼 심하게는 아니겠지만, 여전히 공격적인 오름을 당분간 이어 갈 것으로 예상한다. 내년의 기준 금리는 하여 원래 올 연초에 예상했던 4%대보다는 높은 5% 초반대가 될 것으로 보고 물가가 좀 더 확실한 안정세로 돌아서는 것이 느껴질 때까지는 별다른 선택이 없어 보인다. 그리고 물가가 안정세로 돌아서도 연준이 보는 바람직한 수준인 2%대 정도로 CPI가 내려설 때까지는 긴축정책은 완화하지 않을 것을 확실히 시사했다.   이에 따라 부동산 모기지 이자도 높은 수준을 계속해서 새해 연초에는 이어갈 전망이다. 또 거래량도 전체적으로 위축된 모습을 계속하게 되리란 예상이다.     다만 많은 분이 관심을 가지시는 부동산 시장의 폭락에 대한 전망은 그리 염려할 수준은 아닌 거로 대부분의 전문가는 예상한다. 수차례 짚고 넘어갔듯이 모기지 은행들과 그 뒷받침을 하는 정부의 정책 역시 2008년에 겪었던 금융위기에서 배운 경험으로 융자 가이드라인을 엄격히 해서 대출 심사를 더욱 까다롭게 하고 다운페이도 안전한 수준으로 유지하며 요구해왔다. 또 턱없이 부족한 공급난으로 인해 주택 가격이 1970년대 이후 최고 수준으로 폭등해왔기 때문에 최고가 시점에서 약 20% 정도의 가격 조정은 충분히 충격을 견뎌낼 수준으로 보인다. 다시 말해 2008년처럼 쇼트 세일이 우르르 쏟아지는 현상은 기대하기 힘들다. 렌트도 폭락하지 않고 현재의 높은 수준을 이어가는 마당에 다운페이도 적지 않게 부은 바이어들에게 굳이 집을 던진들 무슨 이점이 그리 있겠는가 말이다.   그런데도 2023년을 바라보는 전체적인 경제 침체에 대한 불확실한 우려는 확실히 존재하며 또 한편으로는 크레딧카드 등 부채가 많이 늘고 있으므로 내년은 그저 잘 견뎌낼 것을 목표로 하고 보수적인 태도로 최대한 대비하는 것이 필요하겠다. 내년 2분기와 3분기에 물가가 안정을 취하는 모습이 보인다면 다행히 큰 우려할 위기 없이 고비를 넘길 수도 있겠고 그렇지 않다면 2024년까지도 경제는 부진한 모습을 계속할 수도 있을 듯하다. 그러니 너무 비관하지도 말고 그저 하루하루 성실히 묵묵히 해야 할 일들을 각자 위치에서 해내는 것이 가장 좋은 대책이지 않겠는가. 새해에 각 개인과 가정에 복이 넘쳐나는 한 해를 맞으시길 바란다.   ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / 드림 리얼티 브로커 어소시에트부동산 이야기 경기 인플레이션 경기 침체 물가 인상 경기 전망

2022-12-28

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